最近更新 2025-01-06 · 第 305 期周报已上线
梁溪、滨湖、新吴、惠山、锡山、经开区以及江阴、宜兴的住宅挂牌与成交样本，每周一、每月三日两次刷新。先看数字，再决定要不要去看房，比听中介转述更省钱。
当前展示 10 个高频关注样本，点击标签或输入关键词即可缩小范围。
上线日期、更新频次、筛选标准与统计口径，全部写在明面上
锡城安居志是面向无锡本地购房与置换人群的行情记录站，2019 年 3 月 18 日上线。它不做中介撮合，也不代发房源，只做一件事：把散落在各平台的无锡房价挂牌样本，按区、按街道、按挂牌周期整理成能互相比较的数字，让买家在一次浏览里看清一个板块近三个月到底在涨还是在磨。
站点覆盖梁溪、滨湖、新吴、惠山、锡山、经开区六个城区的 32 个街道，另加江阴、宜兴两市的主城街道，共 38 个统计单元。每个统计单元只在有效样本达到 30 条时才给出均价与环比，不足 30 条的一律标注“样本不足”，宁可留白也不编数字。二手房议价空间、挂牌转成交周期、挂牌量环比三个字段，是 2023 年 5 月数据口径公开后固定下来的常设字段。
很多第一次买房的读者会问同一个问题：我到底该按哪个价格去谈。页面的答案是把参考区间给足——同小区近 30 天挂牌的上下四分位、同板块近 90 天的成交中位、以及不同楼龄段的价格差。数字不保证你买到最低价，但能让你在还价时知道自己在第几档，不至于慌张。
累计发布周报 305 期、月报 70 期，累计内容更新 2,436 次，收录样本小区 1,268 个。
筛选标准：同一小区 30 天内重复挂牌按 1 条计；挂牌价明显偏离小区中位数 40% 以上的异常条目人工复核后剔除；商住、公寓、产权小于 40 年的样本单独归类，不混入住宅均价。数据来源为公开挂牌信息与读者自愿回传的成交凭据，页面所有数值均为样本统计结果，不构成评估报告或投资建议。
热播即无锡房价样本的站内热度：当日检索量、收藏量与订阅提醒量按 5:3:2 加权后的前十名
排序依据：站内热度加权值，样本量不足 30 条的板块不进入榜单。
该单元在 12 月共采集有效挂牌样本 486 条，覆盖 17 个小区，其中 6 个小区的样本量超过 30 条，可以单独出均价。湖景资源明确的楼栋与背湖楼栋之间，单价差在 1,900 到 3,200 元每平方米之间，这个差值比去年同期扩大了约 400 元。
| 面积段 | 样本占比 | 挂牌均价 | 议价空间 |
|---|---|---|---|
| 90 平方米以下 | 18% | 21400 元每平方米 | 5.1 个百分点 |
| 120 至 143 平方米 | 61% | 22600 元每平方米 | 4.4 个百分点 |
| 160 平方米以上 | 21% | 24300 元每平方米 | 5.6 个百分点 |
给买家的可执行建议：先锁定 3 个挂牌量在 40 条以上的小区，再按朝向与楼层筛出 6 套同类房源，用其中报价最低的两套去谈，通常能把议价空间从 4.4 个百分点推到 5 个百分点以上。
数据口径：挂牌在售满 14 天，剔除重复挂牌与偏离中位 40% 以上的异常条目。
返回热播榜太湖新城 12 月样本 512 条，是六区中样本最厚实的单元。距地铁站点步行 500 米以内的房源，成交周期比板块均值短 11 天，单价高出 6.8%。这个溢价在过去四个季度里保持稳定，没有出现明显扩大或收窄。
| 楼龄区间 | 样本量 | 挂牌均价 | 成交周期 |
|---|---|---|---|
| 5 年以内 | 163 条 | 25200 元每平方米 | 51 天 |
| 5 至 9 年 | 238 条 | 23900 元每平方米 | 58 天 |
| 10 年以上 | 111 条 | 22100 元每平方米 | 70 天 |
需要注意的点：板块内新盘的促销方式多为赠送车位或装修包，折算后与二手次新的差距会缩小到 1,500 元每平方米以内，比较时不要只看挂牌数字。
数据口径同上，样本采集区间 2024-12-01 至 2024-12-31。
返回热播榜长江路一带的样本变化最贴近园区招聘节奏。12 月样本 398 条，89 平方米三房挂牌 112 套，是单一户型里数量最多的一档，也是最容易在两周内收到出价的户型。
| 户型 | 挂牌套数 | 挂牌均价 | 两周内收到出价比例 |
|---|---|---|---|
| 89 平方米三房 | 112 套 | 15600 元每平方米 | 34% |
| 108 平方米三房 | 86 套 | 16100 元每平方米 | 26% |
| 130 平方米四房 | 44 套 | 16800 元每平方米 | 17% |
给首套买家的提醒：该板块租赁需求稳定，若未来三年有换房计划，89 平方米三房的转手速度明显快于四房，这一点比单价高低更影响置换成本。
数据口径同上，样本采集区间 2024-12-01 至 2024-12-31。
返回热播榜本单元是全市挂牌量增幅最大的板块之一，12 月样本 452 条，环比增加 6.4%。挂牌量上升而均价下行 0.7%，属于典型的供给推动型松动，谈价空间通常出现在挂满 30 天以后。
| 挂牌时长 | 样本量 | 议价空间中位 | 成交概率 |
|---|---|---|---|
| 30 天以内 | 148 条 | 3.1 个百分点 | 较低 |
| 31 至 90 天 | 203 条 | 5.2 个百分点 | 中等 |
| 90 天以上 | 101 条 | 7.4 个百分点 | 较高 |
这里最容易踩的坑是把限价新盘与二手房直接比单价。两者在装修标准、车位配比、税费承担上差别明显，实际支出差距常被高估。
数据口径同上，样本采集区间 2024-12-01 至 2024-12-31。
返回热播榜锡东新城的特点是新房与次新二手同场竞争。12 月样本 366 条，二手挂牌均价 14600 元每平方米，同路段新房备案均价折算后约 16750 元每平方米，两者差距 2,150 元，比 11 月收窄 180 元。
| 对照项 | 新房备案样本 | 二手挂牌样本 | 差值 |
|---|---|---|---|
| 折算单价 | 16750 元每平方米 | 14600 元每平方米 | 2150 元 |
| 平均面积 | 118 平方米 | 126 平方米 | -8 平方米 |
| 交付状态 | 期房为主 | 现房为主 | 时间差约 20 个月 |
从这个对照能看出一件事：新城的价差大部分是时间差在定价。愿意等交付的买家看新房，需要立刻入住的买家看二手，两类需求的价格交集其实不大。
新房备案样本来自公开备案信息汇总，二手样本来自站内挂牌记录。
返回热播榜江阴主城的样本结构以本地改善为主，289 条样本中外地户籍买家咨询占比不足一成。板块内 110 至 140 平方米的三房与四房是成交主力，价格在 11 月到 12 月之间基本走平。
| 总价段 | 样本量 | 单价区间 | 成交周期 |
|---|---|---|---|
| 100 万以内 | 74 条 | 10200 至 11500 元 | 96 天 |
| 100 万至 160 万 | 132 条 | 11300 至 12600 元 | 85 天 |
| 160 万以上 | 83 条 | 12100 至 13800 元 | 90 天 |
由于样本量偏少，这里的均价只适合做方向性参考。若打算在此置业，建议把观察窗口拉到三个月，再看一次月报的环比是否延续。
数据口径同上，样本数 289 条，接近统计单元下限，页面已标注样本量提示。
返回热播榜宜兴城区 12 月成交样本 41 条，挂牌样本 264 条，成交转化率约 15.5%，低于六区平均的 22.8%。低流动性意味着单套成交对均值的扰动更大，某一个小区的促销房源就可能拉低整体数字。
| 指标 | 本期 | 上期 | 变化 |
|---|---|---|---|
| 挂牌均价 | 10600 元每平方米 | 10590 元每平方米 | 上涨 0.1% |
| 成交转化率 | 15.5% | 17.2% | 下降 1.7 个百分点 |
| 平均成交周期 | 91 天 | 86 天 | 延长 5 天 |
页面在这种低样本单元里刻意不写趋势结论，只提供区间与流动性水平，避免用一条成交把整段行情说成涨或跌。
数据口径同上，成交样本来自读者自愿回传的成交凭据，已做去重处理。
返回热播榜河埒口的楼龄跨度带来明显的价格分层。377 条样本中，2018 年后交付的房源均价 19800 元每平方米，2005 年前后的房源均价 15000 元每平方米，两者相差 4,800 元，且这个差距在本月扩大了约 300 元。
| 楼龄 | 样本量 | 挂牌均价 | 常见面积 |
|---|---|---|---|
| 6 年以内 | 121 条 | 19800 元每平方米 | 95 至 128 平方米 |
| 7 至 15 年 | 168 条 | 16600 元每平方米 | 88 至 142 平方米 |
| 15 年以上 | 88 条 | 15000 元每平方米 | 76 至 118 平方米 |
预算固定的情况下，选老一点的房子往往能多出 20 到 30 平方米，代价是电梯、车位和外立面的维护成本。这笔账要用十年以上的持有期去算才公平。
数据口径同上，样本采集区间 2024-12-01 至 2024-12-31。
返回热播榜商圈配套型房源的共同特征是业主不急。341 条样本中，挂牌超过 90 天仍未调价的占 46%，明显高于全市的 31%。这意味着用时间去压价在这里效率很低，反而更适合关注房源本身的议价理由。
| 议价空间 | 样本占比 | 典型房源 | 成交概率 |
|---|---|---|---|
| 2 个百分点以内 | 38% | 装修翻新、楼层好 | 中等 |
| 2 至 5 个百分点 | 41% | 普通装修、临街 | 较高 |
| 5 个百分点以上 | 21% | 老装修、无车位 | 高 |
如果购房目的是自住加出租兼顾，这里的小面积房源出租转化快，空置期短；但若追求单价议价空间，商圈内的强硬报价会消耗掉耐心，建议同时准备两个板块备选。
数据口径同上，样本采集区间 2024-12-01 至 2024-12-31。
返回热播榜左右两侧同步滚动，把无锡房价的新房与二手房两套口径放在同一视线高度比对
单位：元每平方米。备案样本来自公开备案信息汇总，周更，仅统计当月有网签记录的楼栋。
单位：元每平方米。议价空间为挂牌价与成交价差值的中位数，样本量不足 30 条的单元该字段留空。
同步滚动已开启：在左侧滚动到“新吴区 长江路”，右侧会自动停在同一行位置。移动端可用上方按钮切换单屏查看，触控区域均不小于 44 像素。
近一个月的十条站内更新，每条都写清读者能拿到什么
周报表头从七个字段扩到八个，挂牌量环比单独成列，便于判断板块是卖家在撤牌还是买家在观望。
读者收益：看一个板块时能同时判断价格与供给，不用再翻两期数据手工相减。
月报给出各单元的均价、议价空间、成交周期与成交转化率，样本不足 30 条的单元标注留白。
读者收益：一次性拿到全城对照表，置换时可以直接比较卖出与买入两个板块的节奏差。
新增澄江街道与宜城街道两个单元，收录样本小区 96 个，均为挂牌在售满 14 天的有效样本。
读者收益：跨区域对比时，县级市的样本第一次能和六区放在同一张表里看。
左右两个滚动区都可获得焦点，方向键滚动同样触发同步，适配不使用鼠标的读者。
读者收益：键盘与触屏都能用，阅读长表格时不再需要来回切换窗口。
把议价空间从算术平均改为中位数，并对 2023 年 5 月以来的历史周报同步回改，改动处均标注修订。
读者收益：少数极端房源不再拉偏结果，读到的数字更接近多数人真实的谈价结果。
偏离小区中位 40% 以上的条目需人工复核，复核不通过的条目从样本中剔除并记录原因。
读者收益：均价不会被个别标价离谱的房源带偏，板块之间的横向对比更可靠。
同一板块按 6 年以内、7 至 15 年、15 年以上三档拆分，分别给出均价与成交周期。
读者收益：预算固定的买家能立刻看出多花钱买新与省钱买旧之间差了多少平方米。
回传表单改为三步填写，必填项从九项减到四项，回传凭据经去重后计入成交样本。
读者收益：愿意分享成交价的读者提交更快，样本池扩容直接提升均值的代表性。
全站取消外部依赖，图片改为懒加载并预设占位色块，首屏渲染不再等待任何第三方资源。
读者收益：移动网络下打开更快，滚动时也不会因为图片加载而出现布局跳动。
新增成交周期、议价空间、样本量下限、限价新盘折算等高频问题，答案全部手写并标明口径。
读者收益：第一次看行情表的人能先弄懂字段含义，再决定要不要联系中介实地看房。
六条无锡房价行业观察，只讲与本地挂牌样本能对应上的变化
近两个月全市样本挂牌量回升 5.2%，成交转化率却从 23.6% 降到 22.8%。新增供给集中在中大户型，而成交主力仍在 90 到 120 平方米，供需结构错位是转化率回落的主因。
观察依据：站内 11 月与 12 月挂牌样本对照
锡东新城新房折算价与二手次新的差值从 2,330 元收窄到 2,150 元，传导通常先发生在交房前一年的次新小区，再影响到挂牌超过半年的老旧房源。
观察依据：公开备案信息汇总与站内挂牌样本
河埒口 6 年以内与 15 年以上房源的单价差扩大到 4,800 元，置换群体卖出老房买入次新，实际补差往往超过单价差乘以面积，税费与装修是隐性支出。
观察依据：站内 12 月按楼龄分层样本
清名桥 60 至 90 平方米房源挂牌天数中位 74 天，比同板块大户型短 22 天。学位核查周期成为影响成交节奏的关键变量，材料准备充分可缩短一周以上。
观察依据：站内 12 月挂牌样本与读者回传节点
步行 500 米内的房源单价高出板块均值 6.8%，且成交周期缩短 11 天。这个溢价在四个季度里保持稳定，未随行情波动明显放大或收窄。
观察依据：站内样本按站点距离分组统计
同等首付下月供压力减轻，会让部分买家提高预算上限，从而削弱谈价动力。样本显示月供每下降 200 元，买家愿意接受的挂牌价上限平均上调 1.4 万元。
观察依据：站内读者回传的预算与出价记录
八个统计单元的无锡房价样本画像，横向比较样本量、价格区间与成交节奏
样本 486 条 · 区间 21400 至 24300 元 · 周期 62 天
特征：湖景溢价明显，三房为主力户型
样本 512 条 · 区间 22100 至 25200 元 · 周期 58 天
特征：样本最厚，地铁与楼龄双因子定价
样本 431 条 · 区间 15600 至 19200 元 · 周期 76 天
特征：小户型密集，学位核查影响节奏
样本 398 条 · 区间 14800 至 16800 元 · 周期 69 天
特征：首套友好，89 平方米三房最活跃
样本 452 条 · 区间 12400 至 14100 元 · 周期 83 天
特征：挂牌量大，买方市场谈价从容
样本 366 条 · 区间 13800 至 15600 元 · 周期 72 天
特征：新房二手同场，价差收窄中
样本 289 条 · 区间 10200 至 13800 元 · 周期 88 天
特征：本地改善为主，样本量偏少
样本 264 条 · 区间 9900 至 12200 元 · 周期 91 天
特征：流动性偏低，只给区间不给结论
按情境、冲突、问题、答案的顺序，把无锡房价的三个关键变量拆开讲
在河埒口这样的老城边缘板块，同一路段两侧的小区可以同时存在 15000 元与 19800 元两档价格。差距并不来自地段，而是来自楼龄、电梯、车位配比与物业水平的组合。把这四件事排个序，比笼统地问“这个板块值多少钱”有用得多。
统计单元里的均价，其实由三类房源共同决定：急着换房的业主、挂着试试的业主、以及挂牌价明显偏离中位的异常条目。第三类在复核阶段就会被剔除，前两类的比例决定了均价与真实成交价之间的距离。12 月样本里，急售房源占比约 19%，比 11 月高出 3 个百分点，这也解释了为什么部分板块的议价空间在扩大。
站点的做法是把 30 条设为下限，低于此数只给区间。这个阈值不是随口定的：以蠡湖新城为例，样本从 30 条增加到 200 条时，均值的波动幅度从正负 4.2% 收窄到正负 1.1%。低于 30 条时，一套特殊房源的成交就能让均价跳动两个百分点，这样的结论没有参考价值。
议价空间的中位值适合用来设定谈价的起手位置，而不是当作一定能拿到的折扣。更稳妥的做法是把它拆成三档：挂牌 30 天以内的按 3 个百分点起谈，31 至 90 天的按 5 个百分点，90 天以上的按 7 个百分点。12 月全市样本里，这三档对应的成交概率依次上升，越往后越有空间，也越需要耐心。
置换家庭真正要算的是时间差，而不是单价差。把卖出的板块放在左侧、买入的板块放在右侧，同步滚动到同一行后，对比两侧的成交周期：如果卖出周期比买入周期长 20 天以上，就要预留租房的过渡预算。按当前样本，卖出周期中位 71 天、买入周期中位 58 天，一进一出大约有一个半月的窗口需要安排。
它给不了单套房的评估价，给不了学位承诺，也预测不了明年的涨跌。它只描述已发生的挂牌与成交样本，并把口径写在页面上。读者如果看到某个小区价格明显偏离，先确认房源类型，再核对采集日期，最后再看样本量，这三步走完，多数疑问都能自己解答。
五个步骤，从打开无锡房价页面到落笔谈价
这份无锡房价数据看板的使用门槛不高，但要读懂需要用一点耐心。它的设计目标是让读者在两分钟内完成一次有效判断：我在看的这个板块，现在是买方市场还是卖方市场，我大概能谈下多少，需要留多少时间。
页面没有账号体系，没有弹窗广告，也不做任何表单提交，所有交互只在本页内完成：筛选、对照、展开详情、返回列表。所有详情内容都写在同一份 HTML 里，即使脚本没有执行，也能通过锚点直接打开看到完整内容。
使用中如果发现某个板块的样本量与你的实地感受差距较大，可以按页面底部的联系方式回传成交凭据，下一期月报会把有效凭据计入样本池。
二十条高频疑问，答案与页面底部的结构化数据一致
十二条读者留言，记录各板块无锡房价样本与实地看房的对照，仅作展示
六条无锡房价趋势观察，说明接下来一个季度值得盯的变量
全市样本挂牌量环比增加 5.2%，增量集中在新城板块的中大户型，老城小户型挂牌量基本持平。
影响：买方选择变多，谈价可以从挂牌量集中的楼栋先试。
比上期扩大 0.3 个百分点，其中惠山与锡山一带扩大最明显，滨湖核心板块基本持平。
影响：谈价起点可以整体上移半个百分点，但不要套用到全部板块。
河埒口两类房源价差本月再扩约 300 元每平方米，交付五年内的次新在带看量上明显占优。
影响：置换群体卖出老房的时间成本会上升，需预留过渡预算。
江阴、宜兴两地的成交转化率低于六区平均 7 个百分点以上，价格波动更容易被单套成交放大。
影响：这两地只适合做方向参考，判断周期建议拉长到三个月。
清名桥一带 12 月咨询量比 11 月增加约两成，小户型带看集中，核查周期成为成交节奏的关键。
影响：涉及学位的购房要提前准备材料，签约条款里写清核查责任。
锡东新城两者差值收窄 180 元每平方米，新盘促销折算后与次新二手的实际支出差距进一步缩小。
影响：比价时要把车位、装修包与税费一起折算，不要只看单价。
蠡湖新城前后看了六套，挂牌价几乎不动，但挂满两个月的两套业主愿意让到 5 个百分点，最后按 21800 元每平方米成交，比挂牌低了 800 元。
清名桥的小户型确实好租，学位核查花了八天，中介说提前把材料备齐能省一半时间。回头看，页面提示的核查周期是准的。
长江路 89 平方米三房，我把同小区三套在售房的报价做成表去谈，最后比挂牌少了 4 个百分点，业主也认可这个比较方式。
天一新城挂牌量是真的多，我关注的小区两周新挂 11 套，业主之间会互相参考报价，这种情况反而不急着出手。
锡东新城的新盘和二手次新价差没有想象中大，算上车位和装修包之后只差一千多，最后还是选了能立刻入住的二手。
太湖新城成交周期短是真的，我周三看房，周六就被别人定走了。看中的房源要果断，犹豫一周可能就换人了。
澄江街道的样本偏少，我等了两期月报才敢判断方向。页面直接写样本不足，这一点比硬给一个均价要实在。
宜兴城区成交清淡，中介带看的人不少，真正出价的少。谈价要有耐心，着急的一方往往先松口。
河埒口的楼龄差价真的大，同样预算老小区能多出二十多平方米。我最后选了 2006 年的房子，把省下的钱留在装修上。
崇安寺的业主报价很硬，挂了三个月不调价的比比皆是。我后来转去看两站地铁外的房子，单价便宜了两千多。
分屏对照很好用，我把要卖出的板块和要买入的板块放在一起看，两边的成交周期差了一个月，过渡方案因此提前准备了。
建议增加车位价格和物业费的样本，这两项在长期居住成本里占比不小，有时候会改变两个小区的对比结果。